Oleh: Ulfi Prianti*
Kota Malang kembali mencuri perhatian sebagai salah satu kawasan berudara sejuk di Jawa Timur yang ideal untuk hunian masa tua. Nuansa “slow living” yang ditawarkan membuat kota ini disebut-sebut sebagai destinasi investasi properti yang menjanjikan. Ditambah lagi, posisi geografis Malang yang strategis turut mendongkrak nilai jual berbagai proyek properti di wilayah tersebut.
Namun, di tengah meningkatnya minat masyarakat, potensi risiko penipuan jual beli properti juga kian marak. Nilai tanah yang terus naik di Malang kerap dimanfaatkan oknum tak bertanggung jawab untuk meraup keuntungan dengan berbagai cara. Modus yang paling sering muncul adalah menawarkan harga tanah jauh di bawah pasaran.
Jadi apakah harga yang murah pasti tidak aman? Belum tentu! Karena awareness itu sangat diperlukan bagi para calon pembeli. Jika sudah terjadi penipuan properti maka yang paling dirugikan adalah pembeli itu sendiri. Nah, supaya tetap aman saat akan melakukan pembelian properti, simak beberapa tips berikut ini:
1. Lakukan Riset Mendalam dan Pertimbangkan Reputasi Developer
Melakukan riset terhadap developer menjadi penting mengingat hal ini merupakan langkah awal yang krusial. Hal ini untuk menilai apakah developer tersebut dapat dipercaya dan bertanggung jawab atas jual beli yang dilakukan nantinya. Lakukan pengecekan terhadap portofolio developer dan track record apakah sebelumnya pernah ada kasus yang merugikan konsumen.
2. Cek Harga Pasaran dan Legalitas Dokumen
Ciri utama dari penipuan jual beli properti adalah dengan harganya yang murah dibandingkan harga pasaran. Sebagai calon pembeli, jangan mudah terlena dan tetap aware untuk selalu memeriksa kelengkapan dokumen properti yang ditawarkan. Beberapa dokumen yang perlu untuk diperiksa legalitasnya, antara lain:
1) Sertifikat
Sebagaimana tertuang dalam Pasal 19 Ayat 2 huruf c Undang-undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-pokok Agraria (UUPA), bahwa “pendaftaran tanah meliputi pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat”. Sehingga, sertifikat menjadi penting sebagai tanda legalitas kepemilikan, baik berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) maupun Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Pastikan sertifikat tanah asli dan sesuai dengan nama penjual dan tidak sedang dalam sengketa maupun sedang dijadikan jaminan. Lakukan pengecekan keaslian dokumen di Badan Pertanahan Nasional (BPN) secara langsung atau dengan mengunjungi laman web https://www.atrbpn.go.id/ untuk pengecekan secara online.
2) Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)
Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 34/PJ/2008 Tentang Bentuk dan Isi Formulir Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan, bahwa “Surat Pemberitahuan Pajak Terutang yang selanjutnya disebut dengan SPPT adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya Pajak Bumi dan Bangunan terhutang kepada Wajib Pajak”. Minta SPPT PBB terbaru untuk mengecek pelunasan pembayaran pajak supaya jika pajak belum dilunasi oleh penjual, tidak menjadi beban yang ditanggung oleh pembeli setelah transaksi.
3) Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Berdasarkan Pasal 7 Ayat (2) Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung, bahwa “Persyaratan administratif bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi persyaratan status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan”. Tunda dulu pembelian apabila developer belum memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB), hal ini menjadi penting karena setiap mendirikan bangunan gedung di Indonesia wajib untuk memiliki surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sebagaimana ketentuan tersebut di atas.
3. Catatkan Pembelian dalam Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Notaris/PPAT
Berdasarkan Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, bahwa “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli,……hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”. AJB berfungsi sebagai bentuk pengesahan atas peralihan hak yang dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang (PPAT/Notaris). Selain itu, AJB adalah alat bukti sah yang dapat digunakan apabila di kemudian hari terdapat sengketa. Sehingga, hindari pembelian properti dengan menggunakan akta di bawah tangan.
4. Jika Proses Pembelian Telah Lunas, Segera Lakukan Proses Balik Nama
Proses balik nama adalah proses hukum untuk mengubah nama pada sertifikat tanah atau bangunan dari developer menjadi nama pembeli. Sebagaimana Pasal 37 Ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah di atas, proses peralihan hak ini menjadi penting karena jika belum dilakukan proses balik nama maka pembeli belum dianggap sebagai pemilik sah atas properti yang dibeli. Ajukan permohonan balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) secara langsung atau akses melalui web https://www.atrbpn.go.id/ untuk melihat persyaratan permohonan.
Setelah seluruh langkah pencegahan dilakukan, proses transaksi properti bisa berjalan dengan jauh lebih tenang. Prinsipnya sederhana, kewaspadaan di awal jauh lebih baik daripada rasa kecewa dan kerugian di kemudian hari. Membeli rumah bukan hanya soal harga yang terlihat ramah di kantong, karena penawaran murah tidak selalu menjamin keamanan. Sebelum benar-benar deal, pastikan legalitasnya lengkap, cek semua dokumen dengan teliti, dan jangan tergesa-gesa mengambil keputusan. Dengan menjadi pembeli yang pintar dan tidak mudah terpancing, maka rumah impian akan benar-benar menjadi tempat pulang yang menenangkan.
*) Penulis Ulfi Prianti, NIM: 202210110311488, Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang, saat ini sedang magang Center of Excellence (CoE) di Kantor Hukum YH & Partner.
*) Isi tulisan sepenuhnya menjadi tanggung jawab penulis.
